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不動産売却を成功させるためのポイントを解説します。素早く・高く売却するためには、余裕を持って必要書類をそろえておき、査定額アップを実現させるコツを知ることが重要です。本項目では、売却時によくあるトラブル例もご紹介。トラブルを避けて不動産売却を成功させるために重要な、自身に合った不動産会社の選び方も解説します。
Point売却に必要な費用・
書類
不動産売却にはいくつかの書類が必要です。また、売却時にかかる費用の目安もお伝えするので、売却前の参考になさってください。
不動産売却にかかる費用の相場
| 仲介手数料 ※売買金額が400万円以上の場合 |
（売却額×3％＋60,000円）＋消費税 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対して15.315%～30.63％ |
| 抵当権抹消費用 | 30,000円～60,000円 |
| 印紙税 | 1,000円～50,000円 |
| ローン返済手数料 | 5,000円～30,000円 |
| ハウスクリーニング費用 ※住宅を売却する場合 |
50,000円～100,000円 |
| 測量費用 | 500,000円～800,000円 |
| 解体費用 ※既存の建物を解体し、 更地にして引き渡す場合 |
100万円～300万円 |
不動産売却時に用意する書類
| 土地・建物登記済証または登記識別情報 | 登記名義人であることを示す書類 |
| 実印 | 共有名義の場合は全員分が必要 |
| 印鑑証明書 | 発行から3ヶ月以内 |
| 固定資産税・都市契約税納税通知書 | 最新のもの |
| 分譲時のパンフレット | 残っていれば必要 ※分譲（区分）マンション、分譲住宅の場合 |
| 測量図 | 土地の境界線等の証明に必要 |
| 物件状況等報告書 | 土地・建物の詳細が記された書類 |
| 設備表 | 物件の設備を示す書類 |
| 印紙代 | 売却価格により金額が異なる |
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなど |
時間に余裕を持って準備しましょう。
Point【物件種別】査定額アップを実現させるコツ
物件種別に査定額アップを実現させるコツをお伝えします。
戸建ての場合
- 雨漏りなどの欠陥を把握し、事前に伝達や相談をする
- 庭付きの物件であれば、雑草などは極力除去する
マンションの場合
- 管理会社に相談して、メンテナンス状況を確認する
- 管理費等の滞納は解消させる
戸建ての場合は、関係者が複数いる分譲マンションとは異なり、雨漏りなどの欠陥があった際は、売り主様へ責任を追及されることが予想されます。後でトラブルにならないよう、事前に不動産会社へ伝達し、どの程度の修繕が必要なのかや極力売却価格が下がらないようにどうすればいいのかを相談することをお薦めします。また、庭の景観については、綺麗にしたからと必ず査定価格が上がるわけではありませんが、第一印象が重要です。ご自身が客観的に見て、嫌厭してしまうほど荒れた状態であれば、せめて雑草などを除去しておいた方が良いでしょう。
マンションにおいては、共用部分含め、どのように維持・管理されてきたかが大きなポイントになります。戸建てと異なり、耐用年数も長いので、過去どのような修繕がなされたのかなど把握されることでPRできる可能性が高いです。また、滞納の有無も整理しておきましょう。
戸建て、マンション共に共通するのは、内覧対策が重要ということです。大掛かりな清掃とまではいかなくとも、ゴミやペットが原因で発生するにおいをなくしましょう。掃除は水回りを重点的にケアすることで清潔な印象を与えられます。また、買主様が購入後の生活をイメージしやすいように、家具や家電は配置したままにしてください。住宅ローンの残債を把握することも推奨いたします。残債がある場合は金額次第で有効な売却方法が変わります。
査定方法は2つの種類に分かれる
不動産会社では、不動産を査定する際に主に「机上査定」と「訪問査定」の二通りで行います。机上査定とは、物件には訪問せずに、立地や平米数などの情報をもとに査定額を算出するものです。机上査定は、相場の目安としては参考になりますが、もし売却を本格的に検討するのであれば、訪問査定をおすすめします。
訪問査定では、専門のスタッフが対象の物件を訪問し、内外の状態を確認した上で査定を行います。時間や手間がかかりますが、より適切な売却額を見積もることができます。具体的に売却を検討する段階になりましたらぜひご検討ください。
Point売却時のよくあるトラブル
売却時に発生することが多いトラブルを、対処法と併せて解説します。
お悩みトラブル01契約解除料を請求された
不動産会社と専属専任媒介契約などを結んだものの売却には至らず、契約解除を申し出たところ、契約解除料を請求されたというケースです。悪徳業者に依頼すると、このようなトラブルに巻き込まれる恐れがあります。
お悩みトラブル02仲介手数料が高すぎる
仲介手数料の上限は以下のように定められています。
これより高い仲介手数料を請求することは違法にあたります。地域の宅建協会の相談窓口、消費者センターや国民生活センターに相談しましょう。また、「法テラス」も、無料で法律相談ができるのでおすすめです。
| 200万円以下 | 取引金額×５％＋消費税 |
| 400万円以下 | 取引金額×４％＋２万円＋消費税 |
| 400万円を超える場合 | 取引金額×３％＋６万円＋消費税 |
お悩みトラブル03瑕疵を伝えずに売却して賠償請求を起こされた
瑕疵（かし）とは、不動産になんらかの欠陥や不具合があることを指します。契約時に、瑕疵を正しく伝えずに売却すると、後から買主様より賠償請求を起こされることがあります。
瑕疵とは、建物そのものの物理的な不具合はもちろん、「心理的瑕疵」といって、建物の機能上は問題ないものの、一般的に心理的に抵抗・嫌悪感を感じるような事情も申し出なければなりません。たとえば、火事があった、人が亡くなったなどの事件事故があった、などです。
例えば、孤独死を隠したまま売却し、買主様が入居したあとに近所の人の話からその事実を伝え聞き、訴えを起こすというケースが該当します。
お悩みトラブル04代金が支払われない
買主様から手付金以外の費用が支払われないというトラブルです。買主様が住宅ローンの審査が通らなかった場合などによく見られます。正当な理由ならばキャンセルに応じざるを得ませんが、その間の取引はストップするため要注意です。手付金やキャンセル料などの扱いを売買契約書に明記して、最低限の補償を設けておきましょう。
Point不動産会社を選ぶ５つのポイント
不動産の売却や運用を検討する際に、不動産会社を選ぶポイントは5つです。
- 顧客の意思や希望を聞き入れてくれる会社を選ぶ
- 幅広い売却方法や土地活用方法を提案してくれる会社を選ぶ
- 地元の不動産事情に詳しい会社を選ぶ
- 長年にわたって営業している会社を選ぶ
- 士業や各種業者とのコネクションを持つ会社を選ぶ
不動産会社の意見を押し付けず、顧客の意思を第一に考えた対応を取ってくれる会社を選びましょう。地元の不動産事情に詳しく、長く営業を続けている会社ならさらに信頼性が高まります。また、弁護士やリフォーム業者など、各種士業・業者とコネクションを持つ会社なら、突然のトラブルにも臨機応変に対応できるため便利です。
不動産売却について
手数料はいくらですか？
上限3～5％の仲介手数料を頂戴します。売却額によって金額が変わるため、詳しくはご質問ください。広告費などの手数料は、成約の有無にかかわらず一切頂戴しておりません。
すぐに売却する方法はありますか？
不動産会社に直接買取を依頼する「不動産買取」なら、ご相談当日に売約を成立させることも可能です。ただし、一般的な仲介売却よりは査定額が下がります。
住みながら売却できますか？
できます。多くの人が住みながら売却を進めているためご安心ください。むしろ家具や家電を配置したまま宣伝活動を行ったほうが、成約につながりやすくもなります。
査定について
査定方法を教えてください。
簡易査定でおおよその金額をご提示し、訪問査定で正確な査定を行います。オーエンでは土地家屋調査士などの専門家と連携しており、正確かつ素早い査定が可能です。
査定額を上げる方法を知りたいです。
においを除去したり、水回りを清掃したりして、清潔な状態にすることが第一です。マンションの場合、管理費などを滞納しているならば、売却前に生産しておきましょう。
査定にお金はかかりますか？
かかりません。媒介契約の締結に至らなかった場合も査定費用の請求はないため、どうぞご安心ください。オーエンが頂戴する手数料は、売買成立後の仲介手数料のみです。
会社について
対応できる地域を教えてください。
糸満市、南城市、豊見城市、八重瀬町、南風原町、与那原町に対応しています。その他の地域の場合はお断りする可能性もございますが、担当者に1度お問い合わせくださいませ。
オンライン対応は可能ですか？
LINEワークスに対応しております。チャット機能やメールを通じて、査定などを気軽にお申し込みいただけます。お急ぎの場合は電話でお問い合わせくださいませ。
業務内容を教えてください。
不動産売却（仲介売却、不動産売却、任意売却、賃貸管理、不動産相続、空き家や空き地の売却）、不動産買取、賃貸管理業務などを手掛けております。